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北京时时彩直播开奖结果查询:黃奇帆:樓市變局,不能忽視3股力量

2019年07月26日 真叫盧俊 我要評論 掃描到手機

北京时时彩彩开奖结果 www.rhneax.com.cn 盧俊一直覺得,黃奇帆是當前對于中國房地產行業的現狀和未來最有深刻認知的人之一,他所提出的各種樓市調控政策,給盧俊的感覺就是“治大國如烹小鮮”一樣簡單而有效。

前幾日黃奇帆參加了世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會,發言稿將近2萬字,字數比較多,可能很多人還沒細看,R先生把其中最重要的幾個觀點拿出來并添加一些輔佐的解釋,希望對大家理解和投資房產有所幫助。

01

樓市普漲,結束

黃奇帆認為,中國房地產業在過去20年房地產交易總量之所以能夠翻四番,有四個原因:

一是城市化。在過去20年里,中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點,不僅是農民工進城市,還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市,人口在城市之間遷徙。總之,城市人口的大幅度增長,城市規模的擴大帶動了房地產業的增長。

二是舊城拆遷改造。為了把城市功能重新組合,需要拆除一些工廠區、住宅區,建設一些商務集聚區、文化娛樂集聚區。各種因規劃功能布局調整進行城市改造,也能產生較大的新房建設銷售交易量。

三是住房質量升級。上世紀八十年代以后,農村是磚瓦房,城市開始建造鋼筋混凝土住房。土坯房一般不會超過10年就會垮塌,需要重新造;磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房,由于水泥質量差、鋼筋質量差、建筑結構差,到了20多年、30年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面積增加。原來城鎮人均住房面積5平方米、10平方米、20平方米。1990年,中國人均住房面積只有6平方米;到2000年,城市人均住房面積也僅十幾平方米,現在城市人均住房面積已達到36平方米。人均住房面積偏小,也會產生改善性的購房需求。

但以上四方面因素在今后十幾年會逐漸淡出。

一是城市化率增長放慢,已接近拐點。在未來十幾年將從現在的60%大致增長到70%,城市化率的上升面臨天花板現象,城市人口增速放緩,城市化的人口紅利會逐步淡出。

二是舊城改造總量減少。經過20年的城市改造,舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出,總量會大規模減少。

注:過去3年內,棚改貨幣化作用顯著

三是人均住房面積基本平衡不會再大幅增加。當前我國人均住房面積已經達到36平方米,盡管還會有增加需求,但只是局部結構性的,而不是總體性的人均住房不夠。

(補充:對比后會發現,其中目前我們的人均住房面積從全球范圍看,確實還比較高)

注:人均住房面積

四是住房質量提高。老城市的折舊改造量會大量減少。假設這個城市有10億平方米的房子,如果按30年折舊計算,那么每年會折舊三十分之一,差不多3000萬平方米要拆了重造。現在如果變成了100年,每年的折舊平均也就變成1000萬平方米了。

從實際情況看,最近幾年新建住房面積也確實在逐年下降

1998年到2008年,每年增長25%左右,2008年到2012年期間,每年增長15%,2012年到2017年,維持在6%-7%的區間,而2018年的增長率是1.8%。

02

房地產的未來,在三個地方

從現在開始,往后的十幾年,房地產不會出現四面開花,東西南北中全面發熱的狀態,中國房地產建設的重點地區會在三個地方:

一個是中心城市。所謂中心城市,指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外,也有區域中心城市青島;廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。(補充:類似的還有江蘇除南京外的蘇州)

第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈,城市圈里的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

第三個熱點地區是城市群。城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產開發的熱點,我們對于城市的規模,其實有個分類。

50萬以下人口,小城市;

50萬-100萬人口,中型城市;

100萬-500萬人口,大型城市;

500萬-1000萬人口,特大型城市;

超過1000萬人口,超級大城市。

除了以上三個熱點區域,大家還可以關注跨入1000萬人口的超級大城市,他們都有十幾年以后人口增長500萬以上的可能。

(補充:目前戶籍人口突破1000萬的城市有重慶、上海、北京、成都、天津、廣州、深圳、武漢、石家莊、哈爾濱、蘇州、鄭州、西安)

如果已經是2000萬以上的超級大城市(補充:目前是重慶、上海、北京),自身的核心圈已經密密麻麻地碰了天花板了,它的發展將集中表現在大都市圈,大都市圈的輻射范圍一般會有1.5—2萬平方公里。

[責任編輯:小A]

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